YASAL ÖNALIM HAKKI



YASAL ÖNALIM HAKKI

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Medeni Kanun önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Üçüncü kişilerin dışardan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasında süren ahengin bozulması önlenmek istenmiştir.

TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Davacı dilekçesinde yeni tapu malikini davalı olarak göstermelidir.

Önalım davalarına bakma görevi Asliye Hukuk Mahkemesine aittir. Dava Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Önalım davası dava konusu taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu yetki kuralı kamu düzeni ile ilgili olup kesin niteliktedir.

Mahkemece dava konusu taşınmazın tapu kaydı tedavülleri ile birlikte ve son işlem akit tablosuyla birlikte tapudan getirtilmeli ve ayrıca tapudan dava konusu işlem nedeniyle davalının ödediği satış bedeli, tapu harç ve masrafları ayrı ayrı dökümlü gösterilmek suretiyle istenmelidir.

Bu tür davalarda davalı alıcının tapu masraflarını ve vergilerini az ödemek için taşınmazın satış bedelini tapuda az gösterdikleri yolunda muvazaa iddiası dinlenmez. Ancak davacının önalım hakkının engellenmesi amacıyla tapu bedelinin yüksek gösterildiği yolunda bir iddiası var ise bu iddia dinlenir ve her türlü delille kanıtlanılabilir.

Davacının Mahkemenin verdiği süre içerisinde belirtilen yere satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını ödemeye özen göstermesi zorunludur. Bu paralar verilen kesin mehil içerisinde belirtilen yere ödenmediği takdirde önalım davasının reddine karar verilmesi gerekir.

Dava sonunda verilen karara karşı yasal temyiz süresi içerisinde temyiz yoluna başvurma hakkınız bulunmaktadır.

T.C.
YARGITAY
ONDÖRDÜNCÜ HUKUK DAİRESİ

Esas : 2018/3426
Karar : 2019/370
Tarih : 15.01.2019

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.08.2014 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 06.07.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm verilmesine dair verilen 07.03.2018 günlü kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi bir kısım davalılar vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.01.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. … ve bir kısım davalılar vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

K A R A R

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, …Mahallesinde bulunan 29 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 1 nolu bağımsız bölüm numaralı dükkanın 1/2 hissedarı olduğunu, kalan 1/2 hisseyi 13.06.2014’te satın alan davalı …’in tapuda satış bedelini 6.200.000TL gösterdiğini, gerçek satışının 5.000.000,00TL olduğunu, bunun önalım hakkının kullanılmaması için muvazaalı yapıldığını, ayrıca taşınmazın 1/2 hissesi için… 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/1010- 2010/141 E.K. sayılı ilamı ile önalım bedeli olarak 2.900.000,00TL olarak belirlendiğini, taşınmazın değerinin üç yılda bu kadar artamayacağından muvazaanın açıkça görüldüğünü iddia ederek, dava konusu taşınmazdaki davalı adına kayıtlı 1/2 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tescilini talep etmiştir.

Davacı vekili 03/11/2014 tarihli dilekçe ile davaya konu taşınmazın el değiştirdiğini, davayı yeni malikler … ve…’na karşı devam edileceğini belirtilerek bu davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile muvazaalı olarak …’na tahsis edilen intifa hakkının terkini talep edilmiştir.

Davalı … vekili cevap dilekçesinde, dava konusu gayrimenkulun davalıya ait olmadığını, ihtiyacına binaen 6.405.000,00TL bedelle başka bir şahsa sattığını, şufa için gerekli olan üç aylık süre geçirildikten sonra iş bu dava açıldığı için gerek süre gerekse husumet yönünden davanın reddinin gerekeceğini, şufa bedelinin mahkeme veznesine depo edilmemiş olması sebebiyle dava şartlarının yerine getirilmediğini, gayrimenkulun olduğu yerin çok değerli olması sebebiyle muvazaa iddialarının gerçek dışı olduğunu, davanın esastan reddini savunmuştur.

Diğer davalılar …, … ve … vekili cevap dilekçesinde, eski tapu maliki … tarafından dava konusu taşınmazın intifa hakkının 4.270.000TL bedelle …’na devredildiğini, durumun intifa hakkı sahibi tarafından … 25. Noterliği’nin 11.08.2014 tarih, 8119 yevmiye numaralı ihtarla davacıya bildiriliğini, ihtarın 14.08.2014 tarihinde tebliğ edildiğini, davacı vekilinin davayı çıplak mülkiyet hakkına sahip olanlara karşı devam ettiğini, intifa hakkı sahibine karşı devam etmediğini, mahkemenin de bu yönde bir kararının bulunmadığını, intifa hakkı sahibi açısından 3 aylık süre geçtiğinden …’nun intifa hakkının korunmasına karar verilmesini, tapuda gösterilen satış bedelinin banka aracılığıyla satıcıya gönderildiğini, bu bedel üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne, davaya konu … Mahallesi, 29 ada, 2 parselde kayıtlı taşınmazın 1 nolu bağımsız bölümünün davalılardan … ve … adına olan 1/2 tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davaya konu taşınmaz üzerinde davalılardan … lehine oluşturulan intifa hakkının tapudan kaldırılmasına, davacı tarafından yatırılan 6.350.000TL taşınmaz bedeli ile 85.400TL tapu harcının karar kesinleştiğinde davalılardan … ve …’na ödenmesine, alınması gerekli 433.768,50TL karar harcından peşin alınan 108.442,12TL’nin düşümü ile bakiye 325.326,38TL’nin davalıdan tahsiline, davacı tarafından yapılan 109.951,72 TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya ödenmesine, kendisini vekille temsil ettiren davacı lehine hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT’nin 13/1. maddesi gereğince 98.550,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Davalılar …, … ve … vekilinin istinaf talebi üzerine, … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince duruşmalı olarak yapılan inceleme sonucunda, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, … 19. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06/07/2017 tarih 2014/347 Esas 2017/348 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davalı … yönünden davanın reddine, davacının açmış olduğu önalım davasının KABULÜ ile davaya konu …Mah. 29 ada, 2 parselde kayıtlı taşınmazın 1 nolu bağımsız bölümün davalılar adına olan hisselerin iptali ile davacı adına tapuya tesciline, taşınmaz üzerindeki intifa hakkının terkinine, dosyaya yatırılan toplam 6.533.100TL önalım bedelinin karar kesinleştiğinde davalılara ödenmesine, para ödeninceye kadar bankada vadeli hesaba aktarılmasına, para ödeneceği zaman nemalarıyla birlikte ödenmesine, davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından aradaki fark üzerinden ve yürürlükteki AAÜT uyarınca hesaplanan 10.566,00TL avukatlık ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, kendisini vekille temsil ettiren davacı lehine hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT’nin 13/1. maddesi gereğince gerçek bedel olduğu iddia edilen tutar üzerinden 129.554,00TL nispi vekalet ücretinin davalılardan zincirleme olarak alınarak davacıya verilmesine, alınması gerekli 446.276,06TL karar harcından peşin alınan 108.442,12TL’nin düşümü ile bakiye 337.833,94TL’nin davalılardan zincirleme olarak tahsiline, davacı tarafından yapılan 109.951,72 TL harç ve yargılama giderinden kabul edilen kısım üzerinden hesaplanan 108.302,44 TL yargılama giderinin davalılardan zincirleme olarak alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Davalılar …, … ve … vekili hükmü duruşmalı olarak temyiz etmiş, davacı vekili ise temyiz dilekçesine cevap ve katılma yoluyla duruşmalı olarak temyiz isteminde bulunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu nedenle davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre verilmelidir. Önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.

Bu gibi hallerde ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötüniyetli olduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötüniyetin kanıtlanmasına gerek yoktur.

Somut olayda; dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden ikinci satışın kötüniyetli olduğu, intifa hakkının muvazaalı olarak konulduğuna dair bölge adliye mahkemesi kararında bir isabetsizlik olmadığı anlaşılmaktadır. Ne var ki, ikinci satışın kötüniyetli olduğunun kabulü halinde davacının ilk satış sözleşmesindeki satış bedeliyle sorumlu olacağı durumu dikkate alınmamıştır. O halde mahkemece yapılması gereken iş, 13.06.2014 tarihli ilk satış sözleşmesindeki davaya konu ½ hissenin satış bedeli ve davalının ödediği tapu masrafları önalım bedeli olarak kabul edilip muvazaalı olarak konulan intifa hakkının kaldırılarak davacı adına tescile karar verilmelidir. Davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından, kabul edilen 6.203.000,00 TL ile gerçek bedel olduğu iddia edilen 5.000.000,00 TL arasındaki fark olan 1.203.000,00 TL üzerinden tüm davalılar lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmeli, 6.203.000,00 TL’lik satış değeri ve davalının ödediği tapu masraflarının toplamından ibaret olan dava değeri üzerinden hesaplanacak karar ilam harcından davacı lehine nispi olarak hesaplanacak vekalet ücretinden ve yargılama giderinden tüm davalılar sorumlu tutulmalıdır. Bölge adliye mahkemesince belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK 371. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 2.037 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar …, … ve …”na verilmesine, 2.037 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılar …, … ve …”ndan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 15.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (www.corpus.com.tr)

T.C.

YARGITAY

ONDÖRDÜNCÜ HUKUK DAİRESİ

Esas  : 2016/5209

Karar: 2018/84

Tarih : 09.01.2018

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 12.03.2010 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; yeniden karar verilmesine yer olmadığına, kısmen masrafların paylaştırılmasına dair verilen 20.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi dahili davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili 12.03.2010 tarihli dilekçesi ile paydaşı olduğu 4654 ada 1 parsel sayılı taşınmazda, diğer paydaş …’ün payını 09.11.2009 tarihinde 20.000,00 TL bedelle davalı …’a sattığını, ancak tapuda satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, dava konusu payın rayiç değerinin 10.000,00 TL olduğunu ileri sürerek davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiş, dava tarihinden sonra 25.03.2010 tarihinde 42.000,00 TL bedel ile dava konusu payı satın alan …’yı davaya dahil etmiştir.

Davalı … vekili, davanın öncelikle zamanaşımı ve fiili taksim sebebiyle reddini, aksi takdirde tespit edilecek gerçek rayiç bedeli üzerinden davanın sonuçlandırılmasını savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2012/12451 Esas 2012/11665 Karar sayılı ilamı ile “… Davacı, 1086 sayılı HUMK’nun 186. maddesi gereğince davayı yeni paydaşa yönelttiğinden mahkemece, yeni malike yöneltilen davaya devam edilerek belirtilen ilkeler doğrultusunda işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle” hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak davalı … hakkında karar verilmesine yer olmadığına, dahili davalı … yönünden davanın kabulüne … Şubesine vadeli hesaba depo edilen 43.621,00 TL önalım bedelinin davalı …’ya ödenmesine dair 26.02.2014 tarihli kararı tarafların temyizi üzerine Dairemizin 19.11.2014 tarih, 2014/8870-13118 sayılı ilamı ile davalı vekilinin temyiz itirazları reddedilerek davacı vekilinin yargılama giderlerine ilişkin temyiz itirazlarının kabulüyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak “Davalı … hakkında karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar temyiz olunmadan kesinleştiği, ayrıca … ili … ilçesi İkinci bölge Kireçocağı Köyü, 4651 ada, 1 parselde davalı … ya ait 392/1219 hissesinin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline yönelik verilen karar Yargıtay incelemesi sonucu kesinleştiğinden, mahkememizin 26/02/2014 tarih, 2012/395 Esas -2014/139 Karar sayılı ilamındaki hükmün 1,2,3,4,5,6. Maddesi yönünden yeniden karar verilmesine yer olmadığına,” karar verilmiştir.

Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir.

Hükmün hangi hususları kapsayacağı 6100 sayılı HMK’nun 297. maddesinde belirtilmiştir. Ayrıca hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Bu biçim yargıda açıklık ve netlik prensibinin gereğidir. Aksi hal, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır, hükmün hedefine ulaşmasını engeller, kamu düzeni ve barışı oluşturulamaz. Bozma kararı ile ilk hüküm hayatiyetini ve ifa kabiliyetini yitirir.

Bozma kararından sonra bozmaya uyularak verilen hüküm yeni bir hükümdür. Bozmaya uyularak tesis edilen hükmün, tüm istekleri karşılar şekilde yeniden yazılması gerekir. Mahkemece bu husus gözetilmeden, hükmün diğer yönlerinin kesinleşmiş olduğundan söz edilerek aynı konuda yeniden karar verilmesine yer olmadığına şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.01.2018 gününde oybirliği ile karar verildi. (www.corpus.com.tr)

Leave A Comment